I forbindelse med fremleggelse av statsbudsjettet for 2017, har Finansdepartementet fremsatt et forslag om merverdiavgiftskompensasjon for borettslag og eierseksjonssameier som kan gjøre det attraktivt for boligbyggelag eller andre private utbyggere å bygge slike boliger tilrettelagt for helseformål eller sosiale formål. Kostnadene til oppføring av slike boliger vil bli vesentlig lavere enn for andre boliger.
Etter gjeldende forskrift til merverdiavgiftskompensasjonsloven gis kommuner rett til kompensasjon for merverdiavgift på byggekostnadene til kommunale bygg, dersom bygget er tilrettelagt for og benyttes til helseformål eller sosiale formål, jf. forskriftens § 4, jf. § 7. Avgiftsmyndighetene legger i sin praksis til grunn at uttrykket «særskilt tilrettelagt» i forskriften § 7 henspeiler på boligens beskaffenhet, og at selve tilretteleggingen må begrunne at man får akkurat denne type bolig. Dette vil typisk gjelde utleieenheter med beboere som har behov for boliger med livsløpsstandard, tilpasset hjemmebasert omsorg som spesialinnredede bad og toalett, seng, brede dører, ingen terskler mv. Det legges videre til grunn at særskilt tilrettelegging også kan bestå i tilknyttet vakttjeneste ved at det i boligkomplekset er personalbase for omsorgspersonell eller nærhet og tilgang til personell som kan yte hjemmebaserte helse- og omsorgstjenester. For all annen boligbygging i kommunal eller privat regi gis det ikke kompensasjon for merverdiavgift. For eksempel gis det ikke kompensasjon for anskaffelser til oppføring og drift av vanlige boliger som leies ut til beboere med særskilte behov på helse- og sosialområdet.
Det følger av merverdiavgiftskompensasjonsloven § 2 annet ledd bokstav c at anskaffelsen må skje som ledd i utførelsen av en lovpålagt oppgave for at ordningen skal gjelde for private kompensasjonsberettigede. I Høyesteretts dom 19. februar 2010 om Stiftelsen Utleieboliger i Alta er grensene for dette nærmere fastlagt.
Avgiftsmyndighetene legger etter Høyesteretts dom til grunn at også en privat virksomhet kan ytes kompensasjon ved utleie av særskilte tilrettelagte boliger knyttet til heldøgns helse- og omsorgstjenester. Det stilles vilkår om at utleietjenesten er en integrert del av det tilbudet kommunen gir for å etterleve sine plikter, der botilbud og hjelpe- og omsorgstiltak utgjør et nødvendig hele. Det foreligger rett til kompensasjon fordi det helhetlige tilbudet fra kommunen og den private virksomheten (utleien) skjer innenfor rammen av kommunens plikter, idet alternativet ville vært institusjonsplass. Avgiftsmyndighetene legger i sin praksis til grunn at det må være innvilget jevnlig hjemmesykepleie som samtidig har tilknytning til en egen personalbase med 24 timers alarmsystem ved det boligkomplekset man tilhører.
Finansdepartementets forslag
Ved fremleggelsen av statsbudsjettet har Finansdepartementet foreslått at merverdiavgifts-kompensasjonsordningen utvides til å omfatte borettslag og eierseksjonssameier som har et botilbud som framstår som et integrert heldøgns helse- og omsorgstilbud i kommunens lovpålagte tjenesteproduksjon.
Departementets forsalg er bl.a. begrunnet i et ønske om å sikre at boligene benyttes av de aktuelle målgruppene og for å motvirke konkurransevridninger i disfavør av markedsmessig boligbygging som må operere uten kompensasjon for merverdiavgift.
De nærmere regler om gjennomføring og avgrensning av en slik utvidelse av merverdiavgifts-kompensasjonsordningen vil bli fastlagt i en egen avgrensningsforskrift. Denne vil bli gjenstand for høring på vanlig måte. Departementet har imidlertid lagt til grunn at må det stilles opp krav om at borettslaget eller eierseksjonssameiet må ha objektive vedtektsfestede kriterier for hvem som kan eie boligene eller inneha en borett. Siden retten til merverdiavgiftskompensasjon er tett knyttet opp mot kommunens plikter, må det videre reguleres i forskrift krav til kommunens kontroll med at beboerne oppfyller de fastsatte kriteriene.
Det er å merke seg at de forutsatte krav til vedtekter fort kan bli utfordret av de skranker som eksempelvis følger av lov om borettslag § 4-4.
Finansdepartementets utredning er noe uklar m h t om også eksisterende borettslag/sameier som disponeres til slike sosiale eller helsemessige forhold skal kunne få kompensasjon for merverdiavgift pådratt til driftskostnader. Departementets egen vurdering av forslagets økonomiske og administrative konsekvenser kan imidlertid tyde på dette.
Advokatfirmaet Hammervoll Pind AS har advokater med kompetanse innenfor alle de fagfelt som kommer inn i bildet i slike saker. Vi har bistått både utbyggere, interessegrupper og målgruppen i slike saker tidligere, med alt fra reguleringsprosesser, via tomteerverv, selskapsstiftelse, finansiering, utbyggingskontrakter, salgskontrakter, forretningsførsel mv.
