Det kan oppstå uenigheter mellom kjøper og selger knyttet til sluttoppgjøret ved boligkjøp. En typisk konflikt er at kjøperen nekter å betale hele eller deler av kjøpesummen som følge av en mangel, mens selgeren bestrider at det foreligger mangler ved boligen. I slike tilfeller kan det være aktuelt å deponere det omtvistede beløpet inntil partene oppnår endelig løsning i saken. Nedenfor ser vi nærmere på hvilken rett kjøperen kan ha til å deponere kjøpesummen og hvilken virkning deponering har for oppgjøret.
Hva er deponering?
Deponering vil si at boligkjøperen overfører hele eller deler av kjøpesummen til en konto som er utilgjengelig for både kjøper og selger. Formålet er å løse opp en ellers fastlåst situasjon: Når kjøperen nekter å betale, vil selgeren gjerne respondere ved å nekte overtakelse av boligen eller å overføre grunnbokshjemmelen. Dersom kjøperen innbetaler det omtvistede beløpet til en avsperret konto, får man utsatt diskusjonene omkring sluttoppgjøret til et senere tidspunkt, uten at utvekslingen av avtalepartenes respektive ytelser stanser opp.
Hvor finner vi regler om deponering?
i. Deponeringsloven
Vi har en egen lov om deponering fra 1939. Etter deponeringsloven § 1 kan den som skylder penger fri seg for sin betalingsforpliktelse ved å deponere vederlaget i Norges Bank. Deponeringsloven gjelder imidlertid bare tilfeller der kjøperen ikke får gjennomført betaling som følge av forhold på kreditors side. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom kreditor har oppgitt ukorrekte opplysninger om konto for innbetaling. Deponeringsloven regulerer ikke betaling av omtvistedevederlag. Adgangen til å deponere omtvistede beløp reguleres av andre regler i kontraktslovgivningen.
ii. Bustadoppføringslova § 49
Bustadoppføringslova § 49 gir kjøperen rett til å deponere et omtvistet vederlag, dersom det er avtalt at sluttoppgjøret skal betales før eller senest samtidig med overtakelse eller hjemmelsoverføring. I disse tilfeller er det en viss risiko for at selgeren utøver betalingspress mot en kjøper som holder tilbake hele eller deler av vederlaget, i form av å nekte kjøperen å overta boligen eller å få overskjøtet grunnbokshjemmelen. Dersom kjøperen deponerer det omtvistede beløpet, anses betaling for å ha skjedd, og selgeren har ingen rett til å holde sin ytelse tilbake.
I tilfeller der boligen er overtatt og hjemmelsoverføring har funnet sted uten at kjøperen har betalt, er det ikke et like stort poeng å deponere vederlaget. Her har kjøperen mottatt selgerens ytelse og sitter med råderetten over pengene. Kjøperen kan da benytte sin alminnelige tilbakeholdsrett som sikkerhet for sitt anførte krav, jf. bustadoppføringslova § 31. Forholdet mellom kjøpers tilbakeholdsrett og deponeringsrett utdypes nærmere like nedenfor.
Beløpet som skal deponeres må være innbetalt til en finansinstitusjon som har rett til å tilby en slik tjeneste i Norge, eksempelvis banker. Lovforarbeidene gir ikke svar på om innbetaling til megler oppfyller kravet til deponering etter bustadoppføringslova § 49. Partene må imidlertid ha adgang til å særskilt avtale at vederlaget skal deponeres til megler på samme vilkår som følger av bustadoppføringslova § 49.
Et deponert beløp kan bare disponeres av kjøper og selger i fellesskap. Hvis partene ikke kommer til en enighet om sluttoppgjøret, kan utbetaling først skje ved rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har tilsvarende virking – eksempelvis en voldgiftsavgjørelse eller et rettsforlik.
iii. Ingen tilsvarende regel i avhendingslova
Avhendingslova har ingen lovbestemmelse tilsvarende bustadoppføringslova § 49. Det er imidlertid intet til hinder for at partene avtaler at et beløp skal deponeres på en sperret konto inntil sluttoppgjøret har fått sin endelige avklaring.
Praksis fra Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester viser at det tidvis oppstår tvist om hvorvidt midler som er oppbevart på eiendomsmeglers klientkonto skal anses som deponert. Dette spørsmålet har bl.a. betydning for om megleren må ha begge partenes samtykke før utbetaling kan finne sted. For å unngå uklarheter bør det tydelig avtales/fremgå av overtakelsesprotokollen hvilket formål deponeringen skal sikre, hvilket kontonummer midlene skal stå på, betingelser for utbetaling til selger eller kjøper og andre forhold som kan ha betydning for oppgjøret.
Deponering versus tilbakeholdsrett – betaling med befriende virkning
Kjøperen har en alminnelig tilbakeholdsrettdersom det foreligger kontraktsbrudd fra selgers side. Kjøperen har rett til å holde tilbake en så stor del av vederlaget som er nødvendig for å sikre sitt krav mot selgeren, jf. bustadoppføringslova §§ 24 og 31 og avhendingslova §§ 4-6 og 4-15. Utøvelse av tilbakeholdsretten forutsetter at kjøperen ikke har overgitt pengene til selger.
Deponering er en form for utøvd tilbakeholdsrett. Men deponering har samtidig en særskilt virkning for oppgjøret. På den ene siden innebærer deponering at kjøperen oppgir rådigheten over pengene. Til gjengjeld medfører deponeringen at kjøperen anses for å ha betalt medbefriende virkning. Det betyr at selgeren ikke kan påberope manglende betaling som grunnlag for å stanse sin ytelse, og heller ikke til å heve avtalen, selv om det senere skulle vise seg at selgeren ikke har misligholdt kontrakten.
Bustadoppføringslova § 49 tredje ledd angir et unntak fra utgangspunktet om at deponeringen anses som befriende betaling. Dersom det senere viser seg at selgeren ikke har misligholdt kontrakten, plikter kjøperen likevel å betale renter og å erstatte selgers rentetap fra det tidspunktet kjøperen skulle ha betalt vederlaget til selgeren. Skulle det på den annen side vise seg at misligholds krav var berettiget, slik at det er selgeren som har krevd for høyt vederlag, kan kjøperen kreve renter og erstatning for sitt rentetap, beregnet fra tidspunktet deponering ble foretatt.
Kan vederlaget deponeres etter overtakelse?
Et omdiskutert spørsmål har vært om kjøperne mister sin rett til å deponere vederlaget ved å overta boligen, til tross for at skjøtet enda ikke er tinglyst på kjøperne. Dette var problemstillingen i Høyesterettsdommen Rt. 2013 s. 1541, som gjaldt tolkningen av bustadoppføringslova § 49 første ledd. I saken uttaler Høyesterett at retten til å deponere er i behold helt frem til kjøpers betalingsplikt inntrer. Etter bustadoppføringslova kan ikke selgeren kreve betaling før kjøperen har fått tinglyst skjøtet på seg, med mindre entreprenøren har stilt garanti iht. § 47 andre og tredje ledd. Dette innebærer at kjøperen har rett til å deponere et omtvistet vederlag helt frem til hjemmelen er tinglyst på kjøperen.
Artikkelen ble først publisert i bladet «Eiendomsmegleren», utgave 5/2018, som utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund.
