I tilfeller der oppgjøret ved boligsalg skjer gjennom eiendomsmegler, vil kjøpesummen være på meglers klientkonto en periode før utbetaling finner sted. Ved tvist om oppgjøret mellom kjøper og selger, hender det at kjøperen instruerer megler om å tilbakeføre kjøpesummen til seg selv. Selgeren vil typisk bestride at megler har adgang til å foreta en slik tilbakebetaling. I denne artikkelen ser vi nærmere på innholdet i kjøpers såkalte instruksjonsrett.
Hva er instruksjonsrett?
En eiendomsmegler har aldri rett til å råde over kjøpesum som ligger på klientkonto. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 3-2. Megleren sitter utelukkende med pengene på vegne av enten kjøper eller selger. Kjøpers instruksjonsrett er en naturlig konsekvens av dette. Instruksjonsretten går ut på at kjøperen kan bestemme hvordan megleren skal disponere pengene så lenge megleren sitter med pengene på vegne av kjøper.
Instruksjonsretten er en forutsetning for å utøve tilbakeholdsrett
Instruksjonsretten må ses i sammenheng med kjøperens tilbakeholdsrett. Tilbakeholdsretten går i korte trekk ut på at kjøperen kan holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen som sikkerhet for krav som måtte oppstå som følge av mangler eller forsinkelse fra selgers side. For en nærmere redegjørelse for boligkjøperens tilbakeholdsrett, se vår artikkel om tilbakeholdsrett i denne lenken.
I tilfeller der kjøperen har innbetalt kjøpesummen til megler, er det en forutsetning for å utøve tilbakeholdsrett at kjøperen har instruksjonsretten i behold. Kjøperen kan ikke instruere megler om å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen dersom kjøperen ikke lenger har rådighet over pengene. Spørsmålet som oppstår er dermed på hvilket tidspunkt kjøperen anses for å ha mistet rådigheten over kjøpesummen når kjøpesummen er på meglers klientkonto.
Instruksjonsrettens bortfall – når har kjøperen mistet rådighet over kjøpesummen?
Spørsmålet om når kjøperen anses for å ha mistet rådigheten over kjøpesummen, må avgjøres etter reglene i avhendingsloven (ved salg av brukte boliger) eller bustadoppføringslova (ved salg av nyoppførte boliger). Instruksjonsretten faller bort på det tidspunktet selgeren har oppfylt sin del av avtalen og dermed har krav på betaling.
Etter avhendingsloven har selgeren krav på betaling idet kjøperen har fått overta boligen, med mindre et annet tidspunkt er avtalt mellom partene. Dette innebærer at penger som er innbetalt på meglers konto, er utenfor kjøpers rådighet idet overtakelsen er gjennomført. Etter bustadoppføringslova har selgeren derimot først krav på betaling idet kjøperen har fått tinglyst skjøtet på seg (forutsatt at tomteoverdragelse inngår i avtalen). Frem til dette tidspunktet har selgeren instruksjonsretten i behold.
Eksempel fra Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester
Som illustrasjon kan det vises til en klagesak for Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester (klagesak nr. 2017002). I saken hadde klageren kjøpt en enebolig som skulle seksjoneres. I overtakelsesprotokollen erklærte kjøperen tilbakehold av kr 300 000 som følge av mangler. Etter overtakelsen ble megleren instruert om å øke det tilbakeholdte beløpet til kr 400 000. Begrunnelsen var at overtakelsen ikke kunne anses gjennomført før boligen var seksjonert og kjøper dermed hadde fått skjøte.
I saken bemerker Reklamasjonsnemda at avhendingsloven og bustadoppføringslova angir ulike skjæringstidspunkt for bortfall av kjøpers instruksjonsrett. I dette konkrete tilfellet var det avhendingslova som kom til anvendelse. Megleren hadde dermed opptrådt korrekt da han ikke aksepterte kjøpers instruks om å øke det tilbakeholdte beløpet. Kjøpers instruksjonsretten hadde falt bort ved overtakelsen. Avgjørelsen samsvarer godt med vår redegjørelse ovenfor.
Hvilke plikter har megler?
Megleren kan ofte komme i en «skvis» når kjøperen instruerer megleren om å holde tilbake kjøpesum som er innbetalt på meglers konto. Ofte hevder selgeren at kjøperens tilbakeholdskrav er uberettiget, og at megleren dermed må utbetale beløpet til selger.
Megleren skal ikke ta standpunkt i en tvist om hvorvidt kjøpers tilbakehold er berettiget. Megleren må etterleve kjøperens instruks selv om det etter meglers vurdering fremstår klart at det ikke foreligger noen mangel ved boligen. Det er altså kjøper, og ikke megleren, som har risikoen for at det var adgang til å holde tilbake pengene.
Imidlertid plikter megleren å vurdere om kjøperen har instruksjonsrett på tidspunktet instruksen fremsettes. Megleren må altså avgjøre hvorvidt det er kjøper eller selger som har rådighet over kjøpesummen idet instruksjonen fremsettes. Feilvurderinger kan medføre at megleren kommer i erstatningsansvar.
Dersom megleren på den ene siden ikke følger kjøperens instruks, og det viser seg at kjøperen hadde instruksjonsrett, kan megleren måtte erstatte økonomisk tap kjøperen lider som følge av dette. Og på den andre siden – dersom megleren holder tilbake penger på vegne av kjøper etter at instruksjonsretten har falt bort, risikerer megleren erstatningsansvar overfor selger, eventuelt reduksjon i vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Artikkelen ble først publisert i tidsskriftet «Eiendomsmegleren» utgave 6/2018, som utgis av Norges Eiendomsmeglerforbund.
