Hvor langt ned i bakken eier du?

Det finnes ingen fast grense for hvor langt eiendomsretten strekker seg ned i bakken. Avgjørende er i stor grad hvilken faktisk eller påregnelig interesse du som grunneier har i å bruke undergrunnen.

Som eier av en fast eiendom vet du at eiendommen har grenser. På land grenser du til nabo. Noen har grense til sjø. At eiendomsretten strekker seg noe ut i sjøen er de fleste kjent med. Hvor langt opp i luften eier du? Når kan du nekte andre å krysse din eiendom med ledninger, eller parkere traversen på en heisekran? Som utgangspunkt kan du fritt utnytte luftrommet over egen eiendom, samt nekte andres bruk. Likevel ikke flytrafikk.  Men hvor langt ned i bakken eier du –  i undergrunnen?

Spørsmålet er aktuelt i flere sammenhenger, og behovet for avklaring er økende. Ikke bare i tettbygde strøk. Det bygges stadig flere tuneller, fiber, vann og avløp, fjellhaller mv. Etablering av slike anlegg i undergrunnen legger begrensninger på hvilke inngrep du kan foreta på egen overflateeiendom. Når må en utbygger som Bane NOR, Lyse eller IVAR ekspropriere seg frem under din eiendom mot å betale erstatning? Alternativt kan de ta seg til rette under din eiendom uten din tillatelse, og uten å betale erstatning – ved okkupasjon?

Hvor langt strekker eiendomsretten seg ned i bakken?

I juridisk litteratur har vi observert en utvikling fra Fredrik Brandt i 1867 «så langt mennesker evner å utnytte undergrunnene», via Helland 1901 «så langt som til de dypeste gruver» til dagens interesselære «eiendomsretten går så langt som grunneier rimeligvis kan tenke seg å utnytte» samt «så langt du har reell interesse i å motsette deg inngrep.

Finnes det en fast grense i meter?

Departementet prøvde seg på en rettsavklaring i 1988, og fremmet forslag om at eiendomsretten skulle strekke seg 100 meter ned i grunnen. De foreslo også hvor mange meter ut i sjøen som var undergitt privat eiendomsrett (NOU1988:16). Det ble med forslaget.

Hva sier domstolene?

Problemstillingen har vært fremmet for domstolene flere ganger. Høyesterett fremmet i 1959 en sak vedrørende eierskap til en tunell tyskerne sprengte under 2. verdenskrig. Tunellen hadde åpning på Pers eiendom, men strakte seg videre inn på Påls eiendom. Tunellen lå 7 – 14 meter under bakken. Pål drev virksomhet hvor han hadde behov for kjølerom. Ut fra en vurdering av hvilke muligheter en grunneier vanligvis har til å gjøre bruk av en tunell idag og i fremtiden, samt hvilket hefte en slik tunnel legger på bruken av overflateiendommens, fikk Pål eiendomsrett til del av tunellen. Arealet som lå 7 – 14 meter under bakken var følgelig en del av Påls eiendom.

I 1974 kom lagmannsretten til at Stavanger kommune måtte betale erstatning for å ha sprengt ut parkeringshall/tilfluktsrom under en del sentralt beliggende gamle bolighus.  Under en av boligene var overdekningen 3,5 – 7 meter. På grunn av hallen ble det umulig for eieren å bygge nødvendig kjeller for etablering av garderobe og bad.  Huseieren fikk erstatning for inngrepet.  Hans naboer med overdekning til hallen på 12 – 16 meter, fikk ingen erstatning. De led ikke økonomisk tap.

I 1998 tok høyesterett standpunkt til om Per var eier av en vannkilde som lå 116 meter under hans eiendom. Naboen Pål hadde fra egen eiendom boret over grensen og ned til vannkilden. Høyesterett uttalte at eiendomsretten til grunnvann ikke strekker seg lenger ned enn eiendomsretten forøvrig. Per hadde ikke selv boret etter vann. Også han kunne boret ned til samme vannkilde, og tatt vannet i bruk ved okkupasjon. Som alle andre. Som eier av overflateeiendommen hadde Per således ikke eksklusiv rett til vannet.  Det lå for dypt.

Vi har for øvrig en del underrettspraksis fra 1993 og frem til i dag.  Blant disse finner vi avgjørelser fra lagmannsretten fra 2024 knyttet til henholdsvis ny E-18 og Fornebubanen. Begge sakene omhandlet tunneller, og i begge sakene la man til grunn at eiendomsretten går ned til ca 10 meter. I den ene saken krevde grunneiere erstatning for tapt mulighet for etablering av energibrønner som går ned til 350 meter. I den andre saken krevde grunneierne erstatning for tapt mulighet for etablering av kjellere. Retten fant det ikke påregnelig at grunneierne ville etablere energibrønner, da alternative løsninger var rimeligere. Erstatning ble ikke gitt. I den andre saken ble det gitt erstatning for tap av kjellermulighet/parkering.

Hva er avgjørende for hvor langt ned du eier?

Avgjørende for vurderingen av hva som er relevant utnyttelse av grunnen under din eiendom, er din påregnelige og/eller faktiske bruk, samt reguleringsplanen for området. Teoretisk bruk av grunnen til energibrønner ned til 350 m dyp til oppvarming av bolighus, blir gjennomgående ikke ansett å utvide eiendomsretten tilsvarende ned i grunnen.  Grunneier som faktisk skulle etablere energibrønn, fikk i sak fra 2024 erstatning da muligheten bortfall som følge av tunnellfremføring.

Hva betyr dette for deg som grunneier?

Oppsummert synes det som at eiendomsrettens utstrekning i grunnen vil variere med den typen bygningsmasse du er eier av. Bor du i en enebolig, tomannsbolig eller rekkehus er det påregnelig at du etablerer kjeller. Bor du i et leilighetsbygg eller driver et kjøpesenter, er det påregnelig med etablering av kjeller og parkeringskjeller kanskje i flere etasjer.

For tunellbygger er det idag et problem at vi ikke har et helhetlig register for anlegg i undergrunnen. Vi har ingen allmenn søknadsplikt for boring av brønn.  Vi må også forholde oss til at det fortsatt er en uklar grense mellom den private eiendomsrett og konkurransen i de dypere lag.  På dyp med fri konkurranse, vinner den som først tar området i bruk – i kraft av okkupasjon. Den offentlige kontrollen på dette område fremstår idag som svak.