Som eier eller utleier av næringseiendom har du kanskje opplevd at en avtalepart går konkurs? Du har muligens leiet ut eiendommen din en gang til en dårlig betaler med store utestående restanser. Plutselig står bostyrer og banker på døren til de leide lokalene, og ber om tilkomst. Hva gjør du, og hvordan sikrer du dine krav ved leietakers konkurs?
I denne artikkelen vil vi gi deg et innblikk i hva som skjer med husleiekontrakten når leietakeren din går konkurs, og hva du som utleier har krav på. Vi vil gi deg noen råd om hvordan du som utleier kan sikre ditt krav på husleie før det er for sent.
Hva er konkurs?
Når et selskap tas under bobehandling er det som regel fordi selskapet er insolvent. At selskapet er insolvent betyr at det ikke har midler til å dekke løpende forpliktelser ved forfall og at selskapet har mer gjeld enn eiendeler.
Ved konkursåpningen oppstår konkursboet som et eget rettssubjekt, og det tas et generalbeslag i skyldnerens eiendeler. Det blir oppnevnt en bostyrer, og hovedoppgaven er å realisere selskapets verdier til fordel for kreditorene.
Hva skjer med det konkursrammede selskapets kontrakter?
Utgangspunktet er at konkursboet ikke trer inn i selskapets løpende kontraktsforhold. For husleiekontrakter er imidlertid utgangspunktet det motsatte. Boet trer automatisk inn i husleiekontraktene, i den forstand at krav på husleie kan kreves, som et krav mot boet. Kravet skal dekkes fullt ut av boets midler som et massekrav, til forskjell fra dividendekrav.
Etter konkursåpningen har bostyrer fire uker på seg på å ta stilling til om boet ønsker å fortsette leieforholdet, eller aktivt ta skritt for å tre ut av leieforholdet. Som utleier er det greit å være oppmerksom på vilkårene som må være oppfylt for at boet skal anses å ha trådt ut av leieforholdet.
Det leide lokalet må stilles til utleiers rådighet, og boet må erklære at det ikke vil tre inn i kontrakten. For at lokalene skal anses som stilt til utleiers rådighet må eiendeler som inngår i konkursbeslaget enten fjernes eller abandoneres av boet. Abandonering innebærer at konkursbeslaget oppheves, og at eiendelene overlates til skyldner. Dette skjer som regel fordi eiendelene ikke har noen verdi for boet. Det betyr at boet ikke har noen ryddeplikt overfor utleier, ettersom det kan velge å la alt stå i lokalene så lenge det abandoneres til skyldner. I så fall vil det som står i lokalet være en sak mellom utleier og tidligere styre/eiere i selskapet. Man bør prøve å gjøre en avtale, f.eks. at utleier får beholde gjenstandene til dekning av rydding og utgifter, eller at styre/eiere får beholde dem om de rydder.
Et godt tips er å samarbeide med bostyrer
I mange tilfeller kan man få til et salg av enten eiendeler eller virksomheten som sådan, og hvor kjøperen forplikter seg til å rydde lokalene. Alternativt kan det være mulig å trekke ryddekostnader på depositum/garanti. Det er vel å merke dersom det er rom for dette i depositumsbeløpet – etter at andre utestående krav er dekket.
Konkursboet kan også velge og tre inn i kontrakten, og bli forpliktet etter denne på lik linje som det konkursrammede selskapet. Et viktig unntak er likevel at boet kan si opp avtalen med «sedvanemessig varsel». Det betyr at boet kan si opp husleieavtalen med tre måneders varsel, uavhengig av om det var avtalt en lengre oppsigelsesfrist mellom partene. Et annet viktig unntak er at konkursboet står fritt til å overdra leiekontrakten til andre, uansett hva som er avtalt partene imellom. Utleier kan bare nekte slik overføring dersom det foreligger «saklig grunn», og her gjelder i utgangspunktet husleielov og kjøpekontrakt på samme måte som ellers. Vår erfaring er at både bostyrer og utleier ofte har en pragmatisk tilnærming til dette, og at det løser seg gjennom samarbeid.
Dersom boet velger å tre inn i kontrakten, kan utleier kreve at boet stiller sikkerhet for betaling av leie tilsvarende én betalingstermin. Vel og merke at kravet ikke virker urimelig tyngende for konkursboet.
Hvordan kan du sikre deg?
Leietakers konkurs gir som regel utleier et økonomisk tap. Dette tapet kan meldes som et krav i konkursboet. Utleier kan da kreve skyldig leie for gjenstående tid av leiekontrakten, samt forfalt leie før konkursåpningen. Dette kravet vil dog være et uprioritert krav i boet, som innebærer at det er et av de siste kravene som mottar dividende dersom det er midler i boet. I de fleste konkursbo vil det dessverre ikke være dekning for dividende til uprioriterte kreditorer.
Som utleier er det derfor viktig at det er avtalt og avsatt depositum eller garanti idet leieforholdet tar til. Ved konkurs gjelder de vanlige reglene for dekning under garanti eller sikkerhetsstillelse. Den ubetalte leien kan avregnes mot depositumskonto eller i garantibeløpet. Av avtalen bør det fremgå at depositumet eller garantien skal sikre samtlige krav mot leietaker etter kontrakten. Det kan dreie seg om vedlikehold, felleskostnader mv. En annen mulighet kan være at leietakers eiere stiller personlig garanti for leie og utgifter. Dette vil normalt kun være aktuelt om det er mye om å gjøre for leietaker å få leie lokalene, som igjen vil bero på konkrete avtaler ved leieforholdets start.
Noen avsluttende råd
Ha kontroll på egen portefølje. Ta initiativ til dialog med leietakeren dersom betalingene plutselig stanser. Hold oversikt, krev inn utestående fortløpende og skaff sikkerhet for kravene. I en situasjon hvor leien ikke blir gjort opp vil det også være fornuftig å innhente kyndig rådgivning. Sørg alltid for å sikre korrekt håndtering av krav og leieforhold.
