Jeg har i tidligere artikler beskrevet eiendomsgrenser, både mellomgrenser (mellom eiendommer) og yttergrenser mot sjø og ned i grunnen. Jeg skal nedenfor gi en beskrivelse av den siste yttergrensen – eiendomsrettens utstrekning over bakken. Mye har skjedd siden Brandt i sin bok «Tingsretten 1892» hevdet at eiendomsretten strakk seg «lodret op til Zenit og lodret ned til Jordens Middelpunkt».
Spørsmålet aktualiseres i ulike sammenhenger, herunder når kraftselskap ønsker å føre strømkabel over din eiendom, eller kommunen bygger gondolbane over huset ditt.
Domsavgjørelse fra Norges Høyesterett
Spørsmålet var tema i en nylig avsagt dom fra Norges Høyesterett. Saken omhandlet gondolbanen på Voss. Banen ble nedlagt i 2015. Basert på utarbeidet reguleringsplan ble det etablert en ny gondolbane på en annen lokalitet. Denne gondolbanen gikk over et boligfelt. Anlegget benytter i dag 9 gondoler (kan være 13) som hver tar 30 passasjerer. Avstanden mellom gondolen og hustakene varierer fra 10 til 60 meter. På det hyppigste passerer gondolene hvert 42 sekund. Passasjerene har fullt innsyn til boliger og hager langs traseen. Gondolene er godt synlige fra bakken, og på solrike dager legges deler av hagearealet i skygge ved passeringen. Anlegget ble av lagmannsretten beskrevet som «Gondolbanen slik den er bygget, er en varig og permanent plassert infrastrukturløsning av stort fysisk omfang…».
Ved etableringen av gondolbanen måtte det avstås grunn til anlegget. I den forbindelse ble det gjennomført ekspropriasjon og skjønn til fastsettelse av erstatning. Også huseierne som fikk gondolene like over hustaket krevde å være parter i skjønnet. Det ønsket ikke utbyggeren som i utgangspunktet mente «luften er fri for alle», og at eventuelle problemer måtte behandles etter naboloven. Verken tingretten eller lagmannsretten delte utbyggers oppfatning, og gav huseierne partsstatus i skjønnet. Dommen ble anket videre til Høyesterett.
Med utgangspunkt i sakens faktum viste Høyesterett til at vi ikke har noen lov som gir en generell definisjon av eiendomsrettens utstrekning – i noen retning. Etter norsk rett kan du som grunneier selv bruke eiendommen som det passer deg best, så lenge aktiviteten ikke er forbudt ved lov eller strider mot andres rettigheter. Videre innebærer eiendomsretten at du som eier kan nekte andre å disponere og bruke din eiendom.
Elektriske kabler
Selv om vi ikke har en generell lov som regulerer eiendomsgrenser, så har det over lang tid eksistert enkelte spesiallover. Allerede i 1894 ble det gitt lov om «tvungen avståelse av grunn til anlegg for elektriske kraftledninger». Av loven og dens forarbeider fremgår det at enhver grunneier kunne nekte etablering av elektriske ledninger over sin eiendom. Det var derfor nødvendig med lovgivning som hjemlet tvungen etablering mot erstatning. Vi fikk også andre lignede lover, herunder for «løypestrenger». Fra slutten av 1800-tallet har lovgiver således forutsatt en beskyttet eiendomsrett i høyden.
Fra 1984 frem til 1988 ble det arbeidet med å etablere lovregler for eiendomsgrenser, så vel ned i grunnen, som ut mot havet og opp i luften. Forslaget gikk blant annet ut på at grunneier skulle ha eiendomsrett til luftrommet så langt han hadde interesse av å gjøre eiendomsretten gjeldende. Selv om lovarbeidet stanset opp, ble forslaget gitt bred støtte i juridisk teori. Det ble lagt til grunn at utkastet sammenholdt med rettspraksis gav en beskrivelse av gjeldende uskreven rett.
Som eksempel på rettspraksis fikk vi i 1984 (Tårnkran), en dom vedrørende bruk av bygningskran på A’s eiendom. Kranens balanselodd med vekt på 4 tonn svingte inn over B’s eiendom og bolighus når kranene var i bruk. Selv om loddet befant seg 20 meter over bakken, kunne B nekte bruken av kranen på den lokaliteten.
I vår gondolsak viste retten først til at en eiers rett til å nekte tiltak over egen grunn går betydelig lenger enn hva en nabo kan motsette seg etter naboloven. Det er en nyttig stadfestelse, ved at naboloven opererer med en del skjønnspregede kriterier som gjør lovanvendelsen mer usikker.
Hvor høyt opp i luften går eiendomsretten?
Hvor langt strekker så eiendomsretten seg opp i luften? Uten rettskilder som gir anvisning på et bestemt antall meter, er det avgjørende hvor høyt grunneier har interesse i selv å utnytte eiendommen. I den forbindelse skal det hensyntas fremtidig utvikling og muligheter. Dagens reguleringsplan er ikke avgjørende i så måte.
Videre sier retten at «Eiendomsretten strekker seg videre så langt som grunneieren etter en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse av å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn».
I praksis innebærer dette at det ikke kan etableres permanente innretninger som ledninger/ kabler over din eiendom, uten at det foreligger vedtak om ekspropriasjon eller du gir aksept i en avtale.
Samtidig er det klart at eiendomsretten oppover har begrensninger. Selv om du personlig misliker fly, trenger ikke SAS innhente ditt samtykke for å passere eiendommen i 5.000 fots høyde. Kanskje heller ikke en zip-line over Lysefjorden – som har vært under planlegging over tid – trenger godkjennelse?
Denne forståelsen av eiendomsretten oppover i luften, samsvarer etter Høyesteretts oppfatning også med EMK -regelverket (protokoll 1 artikkel 1), om retten til å nyte sin eiendom i fred. Også Høyesterett konkluderte med at gondolanlegget krenket boligeiernes eiendomsrett i luften, hvoretter de skulle være parter i skjønnet og motta erstatning for ulempe og økonomisk tap.
