Et aksjeselskap leide et kontorlokale i Bergen sentrum i en periode på ti år fra et annet aksjeselskap, og ved leieforholdets slutt i 2016 ble det konstatert at leieren ikke hadde oppfylt sin vedlikeholdsplikt. Utleierens takstmann antok at det ville koste om lag 300 000 kroner å utføre det manglende vedlikeholdet. Utleieren krevde de estimerte utbedringskostnadene dekket av leieren, og viste til husleieloven § 10-3 andre ledd, der det står at dersom lokalet ved tilbakeleveringen er «i dårligere stand enn hva som er avtalt … kan utleieren kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring». Leieren nektet å dekke kostnaden, og saken ble avgjort i Høyesterett i april 2019.
Utgangspunktet for tvisten
Årsaken til at det oppsto tvist mellom partene, var at kontorlokalet ble ombygget til hotell etter at leietakeren var flyttet ut, slik at utbedring ikke ble foretatt; utleieren krevde altså erstattet en estimert kostnad som utleieren faktisk ikke hadde hatt.
Høyesterett kom (som ventet) enstemmig til at utleieren ikke kunne kreve den estimerte utbedringskostnaden erstattet, men det var uenighet om begrunnelsen. Flertallet på tre dommere mente at krav på kostnadsdekning etter husleieloven § 10-3 andre ledd måtte regnes som et erstatningskrav, og det er en grunnbetingelse for å kreve erstatning at det foreligger et økonomisk tap. Mindretallet mente derimot at husleieloven § 10-3 annet ledd gir utleier krav på dekning av utbedringsutgifter uten hensyn til om bruddet på vedlikeholdsplikten har påført utleieren noe tap, men at bestemmelsen måtte tolkes innskrenkende; utleieren kunne ikke kreve utbedringsutgiftene dekket dersom utbedring ikke har noe fornuftig formål, slik som i denne saken, der kontorlokalet ble revet og deretter ombygd til hotell. Det skinner klart gjennom i domsgrunnene at både flertall og mindretall i Høyesterett mente at utleierens krav var heller urimelig.
Standardkontrakt som grunnlag
Husleielovens regler kan i stor grad fravikes for avtale ved leie av forretningslokaler, og de aller fleste slike leieavtaler blir i Norge inngått på grunnlag av en standardkontrakt. Det finnes i dag flere «konkurrerende» standardkontrakter for næringsutleie, som alle har visse fellestrekk. Det mest fremtredende fellestrekket er at alle kontraktene har en sterk slagside i utleierens favør; de rettigheter leieren har etter husleieloven er i betydelig utstrekning satt til side i kontraktene, mens utleieren på sin side har sikret seg en rekke fordeler som ikke har noen parallell i husleieloven. Hovedårsaken til den til tider nokså massive ubalansen er trolig at standardkontraktene er utarbeidet av utleiersiden alene, uten medvirkning fra leiersiden.
Den seieren som leiersiden oppnådde i dommen fra 2019, fikk kort levetid. Standardkontraktene som brukes ved utleie av lokaler revideres jevnlig, og allerede i 2021 ble høyesterettsdommen satt ut av spill. I standardkontraktene laget av Norsk Eiendom m fl er det nå blitt fastsatt i punkt 22.3 at utleieren kan kreve dekket estimerte kostnader til utbedring av vedlikeholdsmangler selv om «… utleier ikke gjennomfører slik utbedring».
At utleiersiden på denne måten tilsidesetter en godt begrunnet høyesterettsdom, er ikke overraskende; standardkontraktene er skrevet av og for utleierne. Professor Per Augdahl skrev i sin bok «Obligasjonsrett» fra 1979 noen velvalgte ord om de urimelige standardvilkårene utarbeidet av Elektrotekniske firmaers Landsforening. Etter å ha gått gjennom hovedpunktene i disse vilkårene, avsluttet Augdahl slik
At domstolene vil sette dette eventyrlige kompleks av påfund ut av betraktning i sin helhet, er neppe tvilsomt.
Professor Per Augdahl
De standardkontraktene som brukes ved utleie av lokaler er kanskje ikke på «nivå» med de vilkår Augdahl harselerte med i 1979, men det er vel bare et spørsmål om tid før vi er der. Som følge av avtalefriheten på området, skal det mye til for at domstolene skal kunne sette til side en slik klausul som Norsk Eiendom nå har innarbeidet i standardkontrakten for utleie av lokaler. For leietakerne er det derfor vesentlig å få en profesjonell gjennomgang av de kontrakter som tilbys fra utleier, slik at man sikres en balansert avtale.
