Vi får stadig færre aktive gårdsbruk. Allerede i 2013 var 42% av landets samlede landbruksjord drevet som leiejord. Rogaland har landets laveste andel leiejord med ca 34%, mens Agder, Telemark samt Nord Norge har 50-60%. Mange slakter gården og selger jorden som tilleggsjord. Andre leier bort jorden.
Aktive bønder trenger noen grad av forutberegnelighet i sin drift. Spesielt dem som driver med besetning og kvoter som overgår deres eget ressursgrunnlag. Mange har behov for å investere i egne fasiliteter tilpasset egen og leiet jord, som silo, driftsbygning, fryserom, maskiner, redskaper mv. Slike investeringer kan ikke baseres på årlige avtaler. Det er videre slik at den som leier jorden år for år i mindre grad investerer i jorden i form av ugrasbekjempelse, gjerder og grøfting. Gjødsling blir nok foretatt. Samlet sett kan jorden fort forringes.
Grunneieren har for egen del interesse av selv å kunne bestemme bruken av jorden år for år, og foretrekker årlige ofte muntlige leieavtaler.
For å balansere partenes ulike interesser, bestemmer jordloven at jordleie skal formaliseres med skriftlig avtale og vare i 10 år. Lenger leieperiode krever konsesjonsbehandling. Inngåelse av ny 10 års avtale etter utløpet av den første er ikke konsesjonspliktig.
Lovbestemt fortrinnsrett?
Man kan undre seg over hvorfor bonden som allerede leier jorden, ikke har fortrinnsrett til å fortsette leieforholdet dersom jorden fortsatt skal leies bort. Han tenker at retten til fortsatt leie i ny 10 års periode, vil være såvel praktisk som økonomisk nyttig og rettferdig. Leietaker har tross alt i perioden investert i gjerder, grøfter, vegvedlikehold og beiterydding. Også miljøaspektet tilsier fortsatt leie for ham som tilgrensende nabo, som alternativ til den mer betalingsvillige bonden med gård noen kilometer fra leiejorden. Hvordan kan en slik fortrinnsrett sees på fra et juridisk ståsted?
Det er ikke unaturlig at den som i mange år har drevet naboens jord, tenker han bør ha fortrinnsrett til ny leieavtale. Alternativt rett til å kjøpe gården/jorden dersom den kommer for salg. Gjennom lang tid praktiserte staten forkjøpsrett til landbrukseiendom. Men konsesjonsloven ble i mai 2001 endret, slik at forkjøpsretten bortfalt. Man mente 26 år med et slikt statlig inngrep i privat eiendomsrett var tilstrekkelig.
Dagens ordning
Private parter finner vanligvis frem til gode løsninger ved leie og kjøp av jord. Unntaksvis kan landbruksmyndigheten gjennom konsesjonsbehandling i noen grad styre hvem som ikke får kjøpe jorden – og slik indirekte bestemme hvem som faktisk får kjøpe den. Gjerne til fordel for bonden som bor nærmest tilleggsjorden/gården.
For leiejordens vedkommende finner vi denne regelen i jordloven § 8. Lovbestemmelsen suppleres av rundskriv M-2/2021. Landbruksmyndighetene – i praksis landbrukskontoret – er gitt fullmakt til å godkjenne leieforholdet, basert på at det skal gi en «driftsmessig god løsning». Det vanligste er at jorden leies av bonde med egen gård og behov for tilleggsjord. Sjelden av villaeier med ønske om potetåker, men også slike leieforhold kan være aktuelle.
Landbrukskontoret skal foretas en konkret vurdering av leieavtalen, og i utgangspunktet ikke vurdere om det kan oppnås bedre driftsmessige løsninger med annen leietaker. Spørsmålet er mao om den aktuelle leieavtalen faktisk er en god løsning, ikke om den er optimal. I en slik vurdering inngår bl.a avstanden til leietakers egen gård, veistandard, trafikktetthet mv. Leietakers behov for tilleggsjord, og hans mulighet til å skaffe slik jord der driftsavstanden blir kortere, kan imidlertid få betydning for landbrukskontorets avveining.
Den rundt formulert fullmakten «driftsmessig god løsning» åpner i noen grad for at en aktiv landbrukssjef med egen oppfatning av bøndene i området, kan tøye denne fullmakten/vurderingen for å oppnå den løsningen han liker best. Men det skal litt til for at han «slipper unna» med en slik manøver.
Rundskrivet åpner også for at så vel eier som leietaker kan be landbrukskontoret om en vurdering av «driftsmessig god løsning» før leieavtale inngås.
Behov for lovendring?
I det store bildet synes dagens ordning å fungere greit nok. Så hvorfor etablere en lovfestet fortrinnsrett for leietaker til fortsatt bruk av naboens jord?
Leietakers har nytte av å kunne planlegge lenger frem enn 10 år i forhold til nettopp denne jorden som han kjenner. Selv om det flere steder er lokal kamp om tilleggsjord, må leietaker likevel akseptere at det i denne sammenheng eksisterer stor grad av markedsøkonomi, og at godt naboskap kan spille en rolle. Ønsker du å fortsette leieforholdet etter utløpet av 10 års perioden, bør du som leietaker behandle jorden på en måte grunneier er fornøyd med. Dessuten tilby en leiepris som gjør deg attraktiv i det begrensede leiemarkedet på stedet.
Du kan ikke fortrenge slike alminnelige «spilleregler», og be staten om bistand til å tvinge grunneier til et leieforhold han motsetter seg. Det tenker jeg er bra.
