Nye areal- og volumberegningsregler for bygg – NS 3940:2023

I løpet av de siste ti årene har det vokst frem et avvik mellom definisjonen av BRA (bruksareal) og BYA (bebygd areal) i Norsk Standard fra 2012 og bygningsmyndighetenes definisjon av de samme begrepene. Etter flere års revisjonsarbeid, ble omsider en ny utgave av Norsk Standard for areal- og volumberegninger av bygg (NS 3940) gjeldende fra 1. januar 2024.

Formålet med endringene har blant annet vært å legge til rette for sammenfallende og lik bruk av areal- og volumbegrepene i hele bygg-, anlegg- og eiendomsnæringen. I tillegg har det vært et ønske om å legge til rette for entydig digital bruk av begrepene.

Den viktigste endringen i arealreglene er at begrepene P-rom og S-rom ikke lenger skal benyttes. Disse begrepene er erstattet av bruksareal (BRA), som nå er delt inn i følgende nye underkategorier:

BRA-i (internt bruksareal) omfatter boenhetens bruksareal innenfor de omsluttende vegger. Bruksareal for sjakter innenfor boenheten, med installasjoner som betjener boenheten, skal medtas når sjakten er plassert inntil boenhetens omsluttende vegg.
BRA-e (eksternt bruksareal) omfatter bruksareal av rom utenfor boenheten(e), men som tilhører denne/disse. BRA-e inkluderer rom med adkomst fra fellesareal eller utenfra, for eksempel kjellerstuer, gjesterom, hobbyrom og boder som tilhører boenheten(e).
BRA-b (innglasset balkong) omfatter bruksarealet av innglassede balkonger, verandaer eller altaner.

I tillegg skal det opplyses om TBA (terrasse- og balkongareal), men disse arealene skal ikke inngå i boligens BRA. TBA omfatter arealet av åpne terrasser, balkonger, veranda, altan m.v. som er tilknyttet boenheten.

For næringsbygg er begrepene funksjonsareal (FUA), kommunikasjonsareal (KOA) og teknisk areal (TEA) fra 2007 gjeninnført.

FUA (funksjonsareal) omfatter den delen av nettoarealet som svarer til bygningens formål og bruk, for eksempel kontorbygg, butikk, lager m.v.
FUA:H (hovedfunksjonsareal) omfatter alt arbeidsrelatert areal innenfor kontorsonen, for eksempel kontorplasser, stillerom, interne møterom, kopirom, toaletter, kjøkken m.v.
FUA:H kan underinndeles i FUA:H1 (det eksklusive leiearealet som tilhører den aktuelle virksomheten) og FUA:H2 (delt leieareal mellom ulike virksomheter, for eksempel en delt gang).
FUA:F (fellesareal bygning) omfatter arealer som deles mellom flere brukere og som har nøytral tilkomst. Disse arealene legges primært til byggets inngangsplan, for eksempel kantine, vestibyle, auditorium m.v.
FUA:P (parkerings- og kjøreareal) omfatterbiloppstillingsplasser, sykkelparkering og kjøreareal.
TEA (teknisk areal) omfatter det nettoarealet som opptas av tekniske anlegg og driftsfunksjoner, for eksempel skorsteiner, ventilasjonsanlegg, varme- og varmtvannsanlegg, vann- og avløpsinstallasjoner, el-tekniske anlegg, serverrom, renholdsrom og lignende.
KOA (kommunikasjonsareal) omfatter kun funksjonen kommunikasjon når den betjener flere leietakere eller brukere i bygningen. For eksempel trapper, rømningsveier, heisstoler, rulletrapper, gangbroer og korridorer.

Når det gjelder ikrafttredelse og overgangsregler, skal takstmenn og bygningskyndige følge de nye reglene fra 1. januar 2024 ved oppmåling av boliger. Eiendomsmeglere skal følge de nye reglene for oppdrag inngått fra 1. januar 2024. For eiendomsmeglingsoppdrag som er inngått før 1. januar 2024, kan arealopplysninger i henhold til gammel standard benyttes så lenge eiendomsmeglingsoppdraget løper.

Ta gjerne kontakt dersom du har spørsmål om den nye standarden for areal- og volumberegninger.