Det nærmer seg årsskiftet og 1. januar 2022 trer endringene i avhendingsloven i kraft. Loven regulerer kjøp og salg av bolig og fritidsbolig og reglene vil ha betydning for alle boligsalg til forbrukere.
Formålet bak lovendringen er å redusere antallet konflikter ved boligsalg (særlig konflikter for domstolene), og skape en tryggere bolighandel. Hva er nytt i avhendingsloven fra 1. januar 2022?
«As is»/«som den er»- forbehold er ikke lenger gyldige i forbrukerkjøp
Utgangspunktet for vurderingen om det foreligger en mangel, er hva som er avtalt i kjøpekontrakten, jfr. avhendingsloven § 3-1, (1), 1. punktum. Dersom eiendommen ikke er i samsvar med avtalen foreligger det en mangel.
I dag selges de aller fleste boliger med «as is»/«som den er»-forbehold inntatt i kjøpekontrakten, det vil si med en generell ansvarsfraskrivelse.
Dersom en eiendom er solgt «as is», innebærer det at selgeren ved forbeholdet fraskriver seg ansvaret for skjulte feil og mangler. I praksis innebærer dette at eiendommen kun har en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jfr. dagens avhendingslov § 3-9, 2. punktum.
Fra og med 1. januar 2022 vil slike generelle forbehold ved forbrukerkjøp ikke lenger være gyldige og derfor ikke ha noen virkning, jfr. ny avhendingslov § 3-9 (2), 1. punktum. Dette er den største endringen i avhendingsloven og vil påvirke all omsetning av bolig og fritidsbolig i Norge. Regelen kan ikke fravikes i forbrukerkjøp.
Ved å fjerne selgers mulighet til å ta «as is»-forbehold vil selgeren ha et sterkere insentiv til å innhente tilstandsrapport og formidle opplysninger om boligen før den selges. Intensjonen er at økt informasjon om boligen skal redusere antall tvister mellom kjøpere og selgere og føre til en tryggere bolighandel.
Dersom selger likevel ønsker å ta forbehold etter 1. januar 2022, må forbeholdet formuleres så konkret og spesifikt at kjøperen blir i stand til å vurdere den konkrete risikoen dette innebærer ved inngåelse av kjøpekontrakten, jfr. ny avhendingslov § 3-9, (2), 2. punktum.
Lovfesting av det alminnelige abstrakte mangels begrepet
Etter gjeldende lov er det som nevnt svært vanlig å ta «as is»-forbehold. Vurderingstemaet i dag er om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jfr. avhendingsloven § 3-9, 2. punktum.
Når det fra nyttår ikke lenger er gyldig med «as is»-forbehold, vil utgangspunktet for mangelsvurderingen forskyves fra vesentlighetsvurderingen «i vesentleg ringare stand» i avhendingsloven § 3-9 til alminnelige, abstrakte krav til eiendommen.
For å tydeliggjøre hva som skal anses som en mangel har det derfor blitt behov for en lovfesting av det alminnelige abstrakte mangelsbegrepet.
Ny avhendingslov § 3-2 (1) lyder:
«Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand.»
Vurderingstemaet etter ny lov er derfor om eiendommen er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.
Bakgrunnen for bestemmelsen er å synliggjøre overfor kjøpere at man ikke kan forvente at en brukt bolig er i perfekt stand. Det kan med andre ord være påregnelig med større feil og skader uten at de kan gjøres gjeldende som mangler.
Det innføres en egenandel på kr 10 000
Dagens lov inneholder ingen minsteterskel for mangelskrav. I dag er det i praksis vesentlighetsterskelen – om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers – som gjelder, jfr. dagens avhendingsloven § 3-9, 2. punktum.
Fra 1. januar 2022 gjelder følgende regel i ny avhendingslov § 3-1 (4):
«Kjøparen må sjølv dekke tap og kostnadar ved manglar opp til eit beløp på 10 000 kroner om ikkje anna er sagt i lova. Dette gjeld likevel ikkje avtalar der ein bygning er seld som ny»
Beløpet på kr 10 000 skal anses som en minsteterskel i form av en egenandel. Det er viktig å presisere at bestemmelsen ikke er slik å forstå at ethvert forhold utover kr 10 000 skal anses som en mangel. Det må foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfelle om det foreligger en kjøpsrettslig mangel, blant annet ut fra en vurdering av om eiendommen ikke er i samsvar med kravene til kvalitet, utrusting og annet, jfr. ny avhendingslov § 3-1 (1). Det er derfor svært viktig at kjøper setter seg godt inn i salgsdokumentasjonen og tilstandsvurderingen før inngåelsen av kjøpekontrakten.
Terskelen på kr 10 000 er altså utformet som en egenandel der det faktisk foreligger en mangel: Foreligger det en mangel, så kommer egenandelen til fradrag ved utmålingen av prisavslaget.
Foreligger det en mangel som gir rett til et prisavslag på kr 20 000, så må kjøperen dekke kr 10 000 som egenandel og får utbetalt kr 10 000 av selgeren.
Innendørs arealavvik dersom avviket er større enn 2% (minimum 1 m2)
I dag har avhendingsloven ingen uttrykkelig regel om innendørs arealavvik. Det vil si når boligen eller fritidsboligen har mindre innvendig areal enn det som er opplyst av selgeren ved salget.
Høyesterett har imidlertid i Rt. 2003 s. 612 (arealsviktdommen) konkludert med at et innendørs arealavvik på 8,9 % klart innebærer at boligen har en mangel, jfr. avhendingsloven § 3-8 (om uriktige opplysninger), jfr. § 3-3 (regelen om utendørs arealavvik). Det har altså vært stilt krav til at avviket skal være av en viss størrelse for at det skal anses som en mangel. Til tross for etterfølgende rettspraksis etter arealsviktdommen, har rettstilstanden vært noe uklar fordi man ikke har hatt en konkret nedre grense for hvor stort avvik som anses som et arealavvik.
Fra og med 1. januar 2022 er innendørs arealavvik derimot uttrykkelig regulert i ny avhendingslov § 3-3 (2). Det foreligger en mangel hvis bygningene har mindre areal enn det som er opplyst ved salget, så framt avviket er større enn 2 % og utgjør minst 1 m2. Ved innføringen av denne bestemmelsen klargjøres grensen og terskelen senkes for når det foreligger innendørs avvik.
Presisering av kjøpers undersøkelsesplikt av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter
I dagens avhendingslov fremgår det av § 3-10 (1) kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått.
Undersøkelser fra Forbrukerombudet og erfaring fra arbeid med saker etter avhendingsloven viser at mange boligkjøpere ikke leser salgsdokumentasjonen godt nok før de gir bud på en bolig. I etterkant av kjøpet reklameres det over forhold som det var opplyst om ved salget.
For å bevisstgjøre kjøpere om at opplysninger i tilstandsrapporten og annen salgsdokumentasjon er en del av kontrakten, og har betydning for kjøpers muligheter for å nå fram med et mangelskrav, fremgår det av ny avhendingslov § 3-10 (1), 2. punktum at:
«Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.»
Bestemmelsen innebærer ingen endring av rettstilstanden fordi kjøpere heller ikke i dag kan påberope seg forhold som det er opplyst om i salgsdokumentasjonen. Bestemmelsen er derfor ment som en videreføring av gjeldende rett. Lovfestingen kan gi selger et insentiv til å få utarbeidet og fremlagt rapport over tilstanden på boligen for å begrense sitt ansvar etter avhendingsloven. Lovgivers intensjon er at dette skal trygge bolighandelen og redusere antall tvister.
I tillegg til endringene i loven er det også vedtatt en ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) om utarbeidelse av tilstandsrapporter som vil tre i kraft samtidig med lovendringene 1. januar 2022.
Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp, jfr. forskriftens § 1-1.
Forskriften inneholder minstekrav til tilstandsrapportene og fastsetter hvilke bygningsdeler som skal undersøkes og hvordan undersøkelsene skal skje.
Tanken er at tilstandsrapporter som oppfyller forskriftens krav i stor grad vil avdekke boligenes svakheter og at de vil kunne gi et bedre informasjonsgrunnlag ved boligsalg. Selger skal gis et insentiv til å innhente en grundig, standardisert tilstandsrapport og kjøper forutsettes å ha satt seg inn i opplysningene i denne tilstandsrapporten. Samlet sett er intensjonen bak lovendringen og forskriften at kjøpsavtalen da inngås på et bedre beslutningsgrunnlag. Dette skal igjen føre til det blir færre tvister mellom kjøper og selger og en tryggere bolighandel.
***
Det gjenstår å se i praksis etter 1. januar 2022 om lovgivers intensjon bak endringene i avhendingsloven blir oppfylt.
Med ny lov og ny forskrift vil det nødvendigvis ta noe tid å etablere praksis som trekker opp grensene for når det foreligger en mangel etter avhendingsloven.
Våre advokater har håndtert et betydelig antall saker etter avhendingsloven, og har satt oss godt inn i hva lovendringene som gjelder fra 1. januar 2022 innebærer. Våre ansatte har lang erfaring fra boligselgerforsikringsselskap og boligkjøperforsikringsselskap. Hvis du er selger eller kjøper av fast eiendom, takstmann eller eiendomsmegler, og har spørsmål til den nye loven, eller har behov for endringer i kjøpekontrakter som tar høyde for endringene i loven, ta gjerne kontakt med oss.
