Prisavslag etter bustadoppføringslova og NS 8407

Når gjelder bustadoppføringslova og NS 8407?

Bustadoppføringslova gjelder for avtaler om nyoppføring av bolig mellom en byggmester og en forbruker. Bustadoppføringslova sikrer forbrukeren visse minimumsrettigheter, som ikke kan avvikes gjennom partenes avtale. Det finnes ingen tilsvarende lov som regulerer forholdet mellom byggmester og en profesjonell byggherre, men her kan man avtale bruk av NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser. Både bustadoppføringslova og NS 8407 har bestemmelser om prisavslag.

Felles vilkår for prisavslag etter bustadoppføringslova og NS 8407

For at et prisavslag skal kunne gjøres gjeldende, må det foreligge et avtalebrudd, dvs. en mangel ved byggmesterens arbeid. Det foreligger en mangel dersom sluttresultatet avviker fra det som er avtalt og dette skyldes forhold som byggmesteren har risikoen for. Dessuten må byggherren ha reklamert i tide. Utgangspunktet er at synbare mangler må påberopes ved overtakelsen av byggverket. Mangler som inntreffer etter overtakelsen må påberopes innen rimelig tid etter at byggherren oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Overholdes ikke reklamasjonsfristene er som hovedregel krav om prisavslag (og øvrige misligholdsbeføyelser) tapt.

Prisavslag kan derimot ikke gjøres gjeldende ved forsinkelse, som også er et avtalebrudd. I forsinkelsestilfellene er byggmesterens økonomiske ansvar begrenset til erstatningsansvar og/eller krav om dagmulkt.

Må byggherren først ha krevd utbedring?

Byggherren har som hovedregel rett til å kreve at byggmesteren utbedrer eller retter en mangel. Som regel vil det være mer kostnadseffektivt at byggmesteren selv utbedrer mangelen fremfor at arbeidet settes ut til andre. Et prisavslag kan derfor bare gjøres gjeldende dersom mangelen ikke har blitt utbedret i samsvar med bustadoppføringslova eller NS 8407.

NS 8407 fastslår at byggherren først må ha krevd retting og gitt byggmesteren en rimelig utbedringsfrist før han kan kreve prisavslag. Dersom mangelen vil bli uforholdsmessig kostnadsfull å utbedre, eller dersom byggmesteren unnlater å utbedre mangelen innen fristen, kan prisavslag gjøres gjeldende.

Etter bustadoppføringslova trenger forbrukeren derimot ikke først å ha krevd utbedring for å kreve prisavslag. Byggmesteren kan imidlertid ha rett til å kreve å få utbedre arbeidet fremfor å måtte gi prisavslag. Forbrukeren kan bare nekte byggmesteren fra å utbedre dersom utbedring vil være til vesentlig ulempe eller hvis forbrukeren for øvrig har særlig grunn til å motsette seg utbedringen. Dersom utbedringsarbeidene eksempelvis medfører at forbrukeren må flytte ut av boligen over lengre tid, kan det tenkes at forbrukeren kan nekte utbedringen. En forbruker som avslår et berettiget tilbud om retting mister retten til å kreve prisavslag.

Utmåling av prisavslag

Prinsippene for utmåling av prisavslag følger av bustadoppføringslova § 33 og NS 8407 pkt. 42.4. Reglene er innholdsmessig ganske like. Etter bustadoppføringslova § 33 skal prisavslaget settes til forbrukerens kostnader med å få mangelen utbedret av andre. Byggmesteren vil ikke bli hørt med at han selv kunne ha utbedret mangelen billigere. Det er heller ingen krav om at forbrukeren faktisk har fått mangelen utbedret hos en annen entreprenør. Men forbrukeren må kunne sannsynliggjøre kostnaden, typisk ved å innhente tilbud på utbedringsarbeid fra en annen entreprenør.

En tilsvarende regel finnes ikke i bestemmelsen om prisavslag i NS 8407 pkt. 42.4. Men etter NS 8407 pkt. 42.3.4 plikter byggmesteren å erstatte byggherrens utbedringskostnader dersom utbedring ikke er foretatt innen utbedringsfristen. Det er kun kostnader til rimelige og forsvarlige utbedringer som kan kreves dekket. Det betyr bl.a. at entreprenøren ikke plikter å betale for arbeid som går ut over ren utbedring, eksempelvis oppgraderinger av byggverket.

Dersom utbedringskostnadene blir uforholdsmessig høye sammenlignet med mangelens betydning for forbrukeren, skal prisavslaget isteden settes til verdireduksjonen mangelen representerer. Prisavslaget skal svare til hva byggverket ville blitt solgt for med og uten mangelen. Vurderingen må foretas konkret fra sak til sak, og kan naturligvis bli noe skjønnsmessig.

Prisavslaget skal i alle tilfeller minst svare til den besparelse totalentreprenøren har oppnådd som følge av misligholdet. Dette minimumskravet har først og fremst betydning dersom det ikke kan sannsynliggjøres at mangelen har påført byggverket et markedsmessig verditap. Regelen kan tenkes å komme til anvendelse eksempelvis dersom byggmesteren har brukt en annen og billigere type kledning enn avtalt. Byggverket blir ikke nødvendigvis mindre verdt, men entreprenøren har likevel oppnådd en besparelse, som skal tilfalle byggherren.

Intet verditap for byggherren, men ingen besparelse for byggmesteren – likevel prisavslag?

Et spørsmål er hva som skjer dersom mangelen ikke medfører redusert markedsverdi for byggverket, og entreprenøren heller ikke har oppnådd noen besparelser som følge av mangelen. Dette var problemstillingen i en fersk Høyesterettsdom (HR-2018-392-A) som gjelder tolkningen av bustadoppføringslova § 33. Ved en feil var boligen oppført nærmere naboeiendommen enn avtalt. Feilplasseringen medførte flere ulemper for boligkjøperne. Det var imidlertid ikke påvist at mangelen hadde redusert boligens markedsverdi. Flertallet i Høyesterett ga boligkjøperne likevel et skjønnsmessig prisavslag basert på den individuelle verdireduksjonen mangelen representerte for boligkjøperne.

Dommen åpner for at det kan være grunnlag for å utmåle prisavslag selv om mangelen ikke reduserer boligens markedsverdi. Høyesterett krever at forbrukeren kan påvise konkrete ulemper som det fremstår plausibelt at forbrukeren vektlegger. Hensynet til forbrukervernet utgjør en viktig begrunnelse for domsresultatet. Det er derfor foreløpig usikkert hvilken overføringsverdi dommen har for tolkningen av entreprisekontrakter mellom næringsdrivende.

OBS! Boligutviklere kan komme i en «skvis»

Profesjonelle boligutviklere som oppfører og selger nye boliger til forbrukere er bundet av bustadoppføringslova. Eventuelle reklamasjoner fra forbrukeren er dermed boligutviklerens ansvar, selv om mangelen kan føres tilbake til feil som totalentreprenøren har foretatt. Boligutvikleren bør i disse tilfeller ha sikret seg en rett til å videreføre eventuelle mangelskrav fra forbrukeren over til totalentreprenøren, en såkalt «back to back»-avtale. På denne måten unngår boligutvikleren å bli «sittende med regningen» for feil som skyldes totalentreprenøren.

Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.