For en byggmester/entreprenør er det som regel minst risiko med å utføre arbeid som regnings arbeid, som kort fortalt innebærer betaling basert på forbrukt tid og materiell.
Byggmesteren unngår da å være bundet av en fastpris eller enhetspris, som kan være basert på sviktende forhåndsberegninger. At arbeidet utføres etter regning betyr imidlertid ikke at det er fritt fram for byggmesteren. I denne artikkelen presenterer vi seks punkter byggmesteren bør kjenne til ved regnings arbeid.
1. Skriv kontrakt
I både forbrukerentrepriser og entreprisekontrakter mellom næringsdrivende, er hovedregelen at arbeid utføres på regning med mindre annet er avtalt. Dersom partene er enige om at denne oppgjørsmåten skal benyttes, kan det likevel være en fordel å nedfelle skriftlig hvilket arbeid som er omfattet, særlig om det skal være ulike timerater og/eller ulike fag. Påslagsprosenten bør også fastsettes. Slik reduserer man risikoen for tvist om vederlaget i etterkant. Standard Norges byggblanketter inneholder oversiktlige kontraktformularer som kan benyttes.
2. Prisoverslag kan koste byggmesteren dyrt
Byggherren ønsker ofte å få en tidlig oversikt over kostnadsnivået i prosjektet. Det er derfor vanlig at byggmesteren blir bedt om å gi et prisoverslag. I forbrukerentrepriser er byggmesterens prisoverslag bindende: vederlaget kan ikke overstige prisoverslaget vesentlig, og høyst med 15%. For å unngå å bli bundet gjennom et prisoverslag, må byggmesteren derfor uttrykkelig presisere at prisopplysningen bare er veiledende og uforpliktende, samt forsikre seg om at forbrukeren har forstått dette. I næringsentrepriser er prisoverslaget derimot ikke bindende. Byggmesteren plikter likevel å varsle dersom prisoverslaget ser ut til å briste, og risikerer å bli holdt ansvarlig for konsekvensene av manglende varsling.
3. Kan ta betalt for «nødvendige kostnader» og «rimelig påslag»
Dersom kontrakten ikke angir hvordan arbeidet skal avregnes, skal vederlaget beregnes som regningsarbeid, som er ut fra faktisk medgåtte kostnader. Etter bustadoppføringslova kan byggmesteren kreve dekket sine «nødvendige kostnader» med tillegg av et «rimelig påslag». En tilsvarende regel finnes i Standardkontraktene for næringsentrepriser (NS 8405, NS 8407, osv.), der formuleringen «rimelig påslag» er erstattet med «sedvanlig påslag».
Formuleringen «nødvendige kostnader» krever at byggmesteren utfører arbeidet på rasjonell og forsvarlig måte, uten unødig materialforbruk, timeforbruk, o.l. Regningsarbeid gir ingen rett til å gå med «hendene i lomma»! Byggmesteren kan for eksempel ikke levere markedets dyreste materialer hvis det finnes rimeligere og like gode alternativer tilgjengelig. I vurderingen av om kostnaden er «nødvendig», kan det dessuten være naturlig å sammenligne med hva som er vanlig forbruk og kostnadsnivå for tilsvarende oppdrag i bransjen.
I tillegg kan byggmesteren ta et «rimelig/sedvanlig» påslag for å dekke indirekte kostnader, risiko og fortjeneste. Som tommelfingerregel vil en netto påslagsprosent på 10-15% bli ansett som «rimelig». Dersom byggmesteren ønsker å ta høyere påslagsprosent, bør dette nedfelles i kontrakten for å unngå senere tvist.
4. Dokumenter materialvalg og arbeidstimer
Byggherren skal gis anledning til fortløpende kontroll av utgiftene i prosjektet. Etter næringsentreprisene NS 8405 og NS 8407 plikter byggmesteren ukentlig å sende byggherren spesifiserte oppgaver over påløpte kostnader, heriblant materialforbruk og medgåtte timer med mannskap og maskin. Timelistene må beskrive hva tiden har medgått til (tømrerarbeid, elektrikerarbeid, gravearbeid, o.l.). En tilsvarende regel finnes ikke i bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven. Men byggmesteren plikter også her å gi den informasjon forbrukeren trenger for å kunne bedømme om betalingskravet er korrekt.
Byggherren må kontrollere kostnadsoppgaven og protestere dersom oppgaven ikke aksepteres. Etter NS 8405 og NS 8407 må byggherren varsle om eventuelle feil innen fjorten dager etter mottak av kostnadsoppgaven. Ved manglende protest anses oppgaven som godkjent. Byggherren er likevel ikke avskåret fra å senere protestere på feil som skyldes forsett eller grov uaktsomhet hos byggmesteren, eller kostnader som har blitt unødvendig høye pga. urasjonell eller uforsvarlig drift.
Etter bustadoppføringslova må forbrukeren protestere på mottatt regning for sluttoppgjør senest én måned etter at regningen er mottatt, mens forbrukeren etter håndverkstjenesteloven må protestere innen «rimelig tid» etter at regning er mottatt. Reaksjonsplikten gjelder derimot ikke hvis partene har avtalt en lavere pris eller hvis prisen er «urimelig høy».
Dersom byggmesteren ukentlig informerer byggherren om forbrukte timer og materiell, vil byggherren ha god kontroll og dermed styring over kostnadspådraget. Det vil også gjøre det vanskeligere for byggherren å klage over kostnadspådraget i ettertid.
5. Endrings-/tilleggsarbeid
Ved endrings- og tilleggsarbeid har byggmesteren rett til å få sitt vederlag justert. Hovedregelen er at byggmesteren må varsle at tilleggsbetaling vil bli krevd. Etter bustadoppføringslova må varselet normalt fremsettes innen 1-2 uker etter at forbrukeren krevde endrings-/tilleggsarbeidet, og senest før arbeidet blir utført. Unnlater byggmesteren å varsle, kan byggmesteren bare kreve ekstra betalt så langt forbrukeren «måtte skjønne» at arbeidene ville føre til et krav på tilleggsbetaling. For eksempel må forbrukeren ofte forstå at det vil koste ekstra å flytte en vegg som allerede er satt opp, mens dette ikke nødvendigvis fremsto like klart dersom endringen ble fremsatt allerede under planleggingsfasen. For å unngå mulig konflikt og tap av penger anbefales byggmesteren derfor alltid å varsle skriftlig om at tilleggsbetaling vil bli gjort gjeldende før arbeidene utføres.
Altfor ofte dropper byggmesteren å varsle om tilleggs-/endringsarbeid når det er gitt prisoverslag. Trolig siden arbeidene avregnes som regningsarbeid. Vårt råd er at byggmesteren også i disse tilfellene varsler i forkant om tilleggs-/endringsarbeid, som gjør forbrukeren i stand til å vurdere om arbeidene skal bestilles. Endrings- og tilleggsarbeid skal faktureres på egne fakturaer, som gir forbrukeren i stand til å kontrollere kostnadspådraget. Uten forutgående varsel vil ofte byggherren avvise kravet om betaling, siden byggherren er blitt fratatt muligheten til å vurdere om arbeidet skal utføres eller ei.
Artikkelen ble først publisert i Optimeras kundeavis, Optimisten.
