En ny kjennelse fra Høyesteretts ankeutvalg (HR-2024-1909-U) har satt søkelys på bankenes rett til å heve låneavtaler ved uriktige opplysninger i lånesøknader. Kjennelsen understreker at banker ikke kan holde kundene objektivt ansvarlige for feil forårsaket av en mellommann eller uaktsomhet fra bankens side.
Bakgrunn
Saken dreide seg om en låntaker, A, som fikk innvilget to boliglån på til sammen 3,9 millioner kroner. Lånet ble utbetalt med sikkerhet i Eiendom B.
Senere oppdaget banken at det var gitt uriktige opplysninger og forfalskede dokumenter i lånesøknaden. Banken hevet avtalen og krevde umiddelbar tilbakebetaling av lånebeløpet. A bestred dette, og opplyste at han ikke hadde sendt lånesøknaden selv, men benyttet en mellommann. Da lånet ikke ble innfridd, begjærte banken tvangssalg av Eiendom B, og fikk medhold i lagmannsretten.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett fant at lagmannsretten hadde tolket finansavtaleloven feil – lagmannsretten konkluderte med at låntakeren hadde et objektivt ansvar for feil i lånesøknaden. Høyesterett påpekte at loven krever at banken må bevise at kunden selv bevisst har gitt uriktige opplysninger eller forfalsket dokumenter for å kunne heve avtalen.
Ankeutvalget i Høyesterett kritiserte også lagmannsrettens manglende vurdering av informasjonen banken hadde gitt til låntakeren etter hevingen. Banken hevdet at låntakeren fortsatt måtte betale renter og avdrag, selv etter hevingen. Lagmannsretten la til grunn at manglende betaling av renter og avdrag etter hevingstidspunktet ga banken tvangsgrunnlag. Høyesterett mente imidlertid at denne drøftelsen var utilstrekkelig og manglet en vurdering av de alminnelige prinsippene om kreditormora.
Rettslige utgangspunkt og kreditormora
Utgangspunktet i kontraktsretten er at heving fører til at partenes plikt til å oppfylle avtalen faller bort. Dette betyr at når en avtale heves, har låntakeren som regel ikke plikt til å betale renter og avdrag etter hevingstidspunktet.
Hvis en låntaker mener at hevingen er urettmessig, gjelder likevel en viktig forutsetning: Plikten til å betale renter og avdrag fortsetter i utgangspunktet så lenge avtalen består. Hvis låntakeren unnlater å betale, kan dette bli betraktet som mislighold, og banken kan få grunnlag for å heve avtalen på nytt og kreve tvangsfullbyrdelse.
I foreliggende sak mente banken at manglende betaling etter hevingen ga et selvstendig grunnlag for tvangssalg av eiendommen. Høyesterett avviste dette og påpekte at bankens egen opptreden kan ha bidratt til den manglende betalingen. Dette berører prinsippene om kreditormora, som handler om at en kreditor (her banken) ikke kan kreve oppfyllelse dersom dens egne handlinger hindrer eller forstyrrer skyldnerens oppfyllelse av avtalen.
Høyesterett mente at forholdene i saken kunne tilsi at manglende betaling skyldtes banken selv, for eksempel gjennom mangelfull informasjon eller feilaktig behandling av hevingen. Dermed kunne ikke manglende betaling brukes som et selvstendig grunnlag for heving eller tvangssalg.
Hva gjorde Høyesterett?
Høyesterett opphevet lagmannsrettens kjennelse fordi:
- Banken kunne ikke dokumentere at låntakeren selv bevisst hadde tilbakeholdt eller forfalsket opplysninger, slik loven krever.
- Lagmannsrettens begrunnelse for at banken hadde tvangsgrunnlag, var for svak og inneholdt saksbehandlingsfeil.
Hvorfor er dette viktig?
- For låntakere: Beskytter forbrukere mot å bli ansvarliggjort for feil begått av mellommenn eller tredjepart, og sikrer at banker må dokumentere kundens faktiske skyld.
- For banker: Klargjør at de må utføre grundig kontroll, sikre dokumentasjon og følge riktige prosedyrer ved heving av avtaler. Hvis ikke, kan banken bli stilt til ansvar for egne mangler i saksbehandlingen.
- For samfunnet: Sikrer at hevingsadgangen ikke misbrukes, og at låntakere får en rettferdig behandling.
Hvem bør vite dette?
- Forbrukere: Spesielt de som bruker mellommann eller rådgivere i låneprosesser.
- Banker: For å sikre at de følger korrekt praksis ved vurdering av lånesøknader og heving av avtaler.
- Juridiske rådgivere: For å bistå kunder i saker om mislighold, tvangssalg eller heving av avtaler.
Denne kjennelsen understreker forbrukernes rettigheter og behovet for bankene til å følge strenge prosedyrer ved håndtering av låneavtaler. Det gir en viktig påminnelse om at kunden ikke kan holdes ansvarlig for feil uten at skyld er klart bevist.
