Nedsettelse av husleie som følge av at myndighetene med hjemmel i lov har fastsatt innskrenkinger i bruken av lokalet

I artikkelen blir treningssenterkjeden SATS trukket frem som et eksempel. Kjeden er i medhold av covid-19-forskriften blitt pålagt å stenge alle sine treningssentre inntil videre. De fire advokatene som er intervjuet, fremstår som samstemte i at leietakere som i en slik situasjon krever leienedsettelse sannsynligvis vil tape en rettslig tvist med huseier om dette «med mindre det er noe helt spesielt i disse leiekontraktene som ikke vanlige leiekontrakter inneholder». Vi mener det rettslig sett er grunnlag for å nyansere dette synspunktet betraktelig.

Helse- og omsorgsdepartementet har i covid-19-forskriften fastsatt at nærmere angitte virksomheter «skal holde stengt» fra og med den 12. mars 2020. Dette omfatter på landsbasis tusenvis av små og store bedrifter. Andre bestemmelser i forskriften pålegger visse virksomheter større eller mindre innskrenkinger i den vanlige, daglige drift. For eksempel skal visse helsefaglige virksomheter (bl.a. fysioterapeuter) som hovedregel «sørge for at pasientbehandling skjer med to meters avstand mellom behandler og pasient», noe som til vanlig vil ha samme effekt som et påbud om stengning. I tillegg til de forbud og påbud som er nedfelt i den landsomfattende covid-19-forskriften, har mange kommuner gitt lokale forskrifter som inneholder ytterligere innskrenkinger. I de lokale forskriftene som vi har sett gjennom, er bruk av hjemmekontor nærmest blitt obligatorisk, og adgangen til å holde møter på arbeidsplassene er tilsvarende sterkt begrenset. Det finnes således en rik flora av lokale forbud og påbud, med det til felles at de i større eller mindre grad innskrenker muligheten for rasjonell drift.

Det sentrale spørsmål er om de leietakere som direkte rammes av de myndighetsbestemte brukshindringene omtalt foran kan kreve husleien satt ned så lenge hindringene varer. Svaret er i utgangspunktet ja. Lovbestemte brukshindringer som inntrer i leietiden – også forbud og påbud som kommer helt uventet på partene, og som er gitt for å ivareta folkehelsen – regnes etter husleieloven som kontraktsbrudd («mislighold») fra utleierens side. Av husleieloven § 5-7 tredje ledd fremgår det at leieren kan gjøre gjeldende alle lovens kontraktsbruddsanksjoner, herunder leienedsettelse, dersom «bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak i medhold av lov er til hinder for den avtalte bruk». I departementets lovproposisjon forklares innholdet i denne regel slik:

«Hindres leierens kontraktsmessige bruk av bestemmelser i lov eller offentlig vedtak i medhold av lov, jf. utkastet § 2-17, gjelder det samme. Slike bestemmelser eller vedtak vil representere mislighold fra utleiers side, både når den kontraktsmessige bruk hindres helt og holdent, og når leieren må legge visse bånd på sin bruk av det leide».

Det er grunn til å nevne at bestemmelsen i husleieloven 1999 § 5-7 tredje ledd – som unektelig legger en tung bør på utleieren – ikke inneholder noe nytt sammenliknet med den gamle husleieloven fra 1939. I en dom fra 2005 (Kampen Grafiske) slår Høyesterett fast, under henvisning til den gamle lovens § 17, at «slike hindringer hadde utleieren risikoen for».

Bestemmelsen i § 5-7 tredje ledd kan fravikes i avtale. Om partene faktisk har avtalt en annen ordning enn den lovbestemte, må avgjøres ved en tolking av den enkelte leieavtale. På bakgrunn av husleielovens formål og karakter av vernelov er det rimelig å tro at partene må uttrykke seg ganske klart dersom risikoen for slike lovbestemte brukshindringer som vi her taler om skal flyttes over på leieren. Om dette heter det i departementets lovproposisjon: 

«Utgangspunktet må være at det kreves klare holdepunkter dersom en annen løsning enn den lovbestemte skal legges til grunn, men det kan naturligvis ikke kreves at eventuelle avvik er utformet skriftlig. Partenes felles forutsetninger om at en annen løsning enn lovens skal gjelde, vil utvilsomt være tilstrekkelig.”

Ved at det kreves «klare holdepunkter dersom en annen løsning enn den lovbestemte skal legges til grunn», kan vi slå fast at de fleste utleiere – basert på de standardkontraktene vi har gått gjennom – har lite håp om å slippe unna leiersidens krav om nedslag i husleien, i alle fall i de tilfeller der virksomheten har måttet stenge eller innskrenke vesentlig som direkte følge av myndighetspålegg, eksempelvis treningssentre, frisørsalonger, kiropraktorer m.fl.

Så godt som alle husleieavtaler mellom profesjonelle parter inneholder en oppsamlingsbestemmelse der det står at «Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: §§ 2-15, 3-5 o s v.». Vi har ikke sett noen vanlig brukt standardavtale der det står at husleieloven § 5-7 tredje ledd ikke skal gjelde. Utleiersiden har altså – tilsynelatende gjennomgående – unnlatt å benytte muligheten til å ta med § 5-7 tredje ledd i oppregningen av paragrafer som ikke skal gjelde. I bunn og grunn er det nokså pussig at man i standardkontraktene ikke har benyttet muligheten til å balansere denne risikoen. Den gang husleieloven ble laget, fremkom det jo kritikk mot forslaget til lov, ved at det ble pekt på at regelen i tredje ledd kan føre til lite rimelige resultater (sett fra utleiersiden).

Hvis utleier har unnlatt å slå en strek over husleieloven § 5-7 tredje ledd, kan det likevel tenkes avtalt at leieren skal betale full leie selv om den avtalte bruk hindres av lov-bestemmelser. De vanlige brukte standardkontraktene her i landet inneholder imidlertid ikke noen slik klausul. Vi har bare funnet et mulig unntak, nemlig den standard som er inntatt i Gyldendals Rettsdata, der det som et alternativ er angitt en mulighet til å skyve risikoen over på leier. Standardkontraktene ellers begrenser seg stort sett til å regulere risikoen for offentlige vedtak som går ut på (eller som innebærer) at det må utføres endringsarbeider i lokalet; som eksempel kan nevnes tilfelle der arbeidstilsynet krever at det settes opp et rekkverk i trappen eller sivilforsvaret krever at det bygges et tilfluktsrom.

Offentlige vedtak som forbyr bruk eller som innebærer begrensninger i bruksutøvelsen, faller stort sett utenfor disse kontraktklausulene. Klausulene sier intet om leierens plikt til å betale husleie til utleieren.

Som eksempel på en slik klausul kan nevnes standardavtalen utarbeidet av Huseiernes Landsforbund m fl (5. utgave 2016) punkt 10 (3) der det står at «Leietaker skal oppfylle og bekoste alle nye offentligrettslige (bygningstekniske og andre) krav til Leieobjektet som oppstår i Leie-perioden, herunder krav til universell utforming og krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet». Det skal kanskje godt gjøres å overbevise en domstol om at denne klausulen pålegger for eksempel et treningssenter å betale full husleie i den perioden sentrene er påbudt stengt. Når det gjelder de virksomheter som ikke positivt er pålagt å stenge eller innskrenke driften, men som mer eller mindre frivillig likevel har gjort dette som følge av helsemyndighetenes ulike krav og anbefalinger, er den rettslige situasjon betraktelig mer sammensatt. En slik drøftelse faller utenfor det plassen her tillater.