Er det tinglyst en heftelse på din eiendom med krav om at du, for eksempel bare kan bygge «villamessig bebyggelse»? I så fall er du ikke alene om å ha en slik strøksservitutt på din eiendom.
En strøksservitutt, som er en type negativ servitutt, er en heftelse som påhviler flere eiendommer og legger begrensninger på hva som kan bygges på eiendommene. Servitutten kan for eksempel legge begrensninger på hvilken type bygg som kan oppføres, hvilke høyder bygget kan ha, hvordan fasadene skal utformes og hvilken byggeskikk ny bebyggelse skal ha.
Strøksservitutter kan ofte være komplekse hindringer for eiendomsutvikling. I denne artikkelen skal vi se litt nærmere på hvordan strøksservitutter kan bortfalle av seg selv, eller aktivt fjernes.
Avtale med rettighetshavere
Den mest åpenbare måten å fjerne en strøksservitutt på, er å inngå en avtale med rettighetshaverne om å slette den. Alternativt kan partene avtale å moderere eller tilpasse servitutten til det som skal bygges. Dette forutsetter imidlertid at du vet hvem som er rettighetshavere, noe som kan være vanskelig hvis det er mange rettighetshavere, eller servitutten er stiftet for lenge siden. I tillegg må du også få rettighetshaverne til faktisk å gi et samtykke.
Bortfall med grunnlag i reguleringsplan
Domstolene har i flere saker vurdert om strøksservitutt kan falle bort fordi den er i strid med en reguleringsplan. Dette kan blant annet skje hvis servitutten er i strid med enten formålet med selve servitutten, eller formålet med reguleringsplanen.
Et eksempel er fra en sak fra Høyesterett, hvor det forelå strid mellom formålet med servitutten og reguleringsplanen. I denne Høyesterettsdommen ønsket en grunneier å oppføre et mølleanlegg, som var i strid med strøksservitutten om villamessig bebyggelse på området. Imidlertid åpnet en reguleringsplan for at eiendommen skulle utnyttes til industrianlegg. Det forelå dermed motstrid mellom formålet til servitutten og reguleringsplanen. I dette tilfellet konkluderte domstolen med at servitutten måtte vike for reguleringsplanen.
Domstolene har også uttalt at en strøksservitutt kan bortfalle dersom etterlevelse av servitutten fører til en meningsløs ikke-bruk, eller gir utilsiktede følger. Det kan for eksempel være snakk om meningsløs ikke-bruk dersom servitutten innebærer et omfattende byggeforbud, at den er til hinder for all form for eiendomsutvikling.
Som eksempel på utilsiktede følger kan nevnes en situasjon hvor den negative servitutten har fått en annen virkning enn partene hadde forutsatt når denne ble laget. Dette kan resultere i at eiendommen ikke kan brukes i tråd med partene sine forutsetninger.
Bortfall grunnet utvikling i området
En strøksservitutt kan også falle bort fordi utviklingen i området gjør at servitutten ikke lenger er aktuell. For å kunne konkludere med bortfall på et slikt grunnlag må det gjøres en konkret helhetsvurdering. Relevante momenter i denne helhetsvurderingen er servituttens alder, hvor mange brudd på servitutten som har skjedd, og i hvilken grad området er forandret eller har beholdt sitt særpreg. Praksis fra domstolene viser at det skal mye til før en servitutt anses å ha bortfalt grunnet områdets utvikling. Det sentrale er om servitutten har «utspilt sin rolle».
I en sak fra 1995 behandlet Høyesterett spørsmålet om oppføring av et kontorbygg var i strid med en strøksservitutt på området. Høyesterett mente at området hadde utviklet seg så mye at det ikke lenger kunne anses som samme strøk som da servituttene ble dannet. Servitutten ble derfor ansett som bortfalt fordi den hadde «utspilt sin rolle».
Bortfall ved mothevd
En servitutt kan falle bort ved bruk i strid med den. For eksempel kan en strøksservitutt med krav om villamessig bebyggelse hevdes bort dersom eiendommen er blitt utnyttet i strid med servitutten.
Vilkårene for at mothevd skal kunne føre frem er at motbruken må strekke seg over 20 år, og motbrukeren må ha vært i aktsom god tro om at han har rett til å bruke eiendommen slik som han gjør. Det vil likevel være vanskelig å konstatere aktsom god tro dersom strøksservitutten er tinglyst.
Ekspropriasjon, omskiping og avskiping
En negativ servitutt kan eksproprieres etter blant annet oreigningslova, og den kan omskipes (endres) eller avskipes (slettes) etter servituttloven.
Vi vil ikke gå nærmere inn på de rettslige vilkårene her, men nevner kort at ved ekspropriasjon blir eiendomsrett ervervet ved tvang mot erstatning. Dersom strøksservitutter eksproprieres har rettighetshavere krav på erstatning for det økonomiske tapet de har lidt som følge av dette.
Når det gjelder endring og sletting av servitutter, er dette noe som besluttes av jordskifteretten. Ved endring av en servitutt må den som krever endringen bære alle kostnadene ved endringen, og ved sletting må den som krever sletting betale erstatning i form av rettigheter, eiendom eller penger.
Oppsummering
Strøksservitutter kan komplisere utviklingen av din eiendom, og det er derfor viktig å sette seg grundig inn i både hva strøksservitutten faktisk innebærer, og hva som kan gjøres for å få den slettet.
Å bygge i strid med en strøkservitutt kan dessuten bli kostbart. Du kan nemlig bli dømt å rive/endre bygget. Rettighetshavere som lider økonomisk tap, kan som følge av bygging i strid med strøksservitutter ha krav på erstatning. Dersom du er i tvil om hva en strøksservitutt betyr for din eiendom kan det derfor være lurt å ta kontakt med en advokat før du setter spaden i jorden.
