I denne artikkelen skal vi se på et vanlig problem for utbyggere når de planlegger å bygge på sin eiendom; servitutter og innholdet i disse.
En servitutt er en rettslig betegnelse på alle typer bruksretter over fremmed eiendom – altså en eiendom du ikke selv eier. Det kan for eksempel være snakk om en veirett eller annen bruksrett, rett til å legge vann- og avløpsledninger eller begrensninger knyttet til hva som kan bygges på den aktuelle eiendommen.
Servitutter er som regel skriftlige, og de er som regel tinglyst. Som alle utbyggere har erfart, kan de også være svært gamle eller uklart formulert.
I artikkelen vil vi redegjøre for hvordan en servitutt skal tolkes, og hvorfor det er høyst viktig at de som skal utforme en servitutt vet hva de holder på med.
En naturlig forståelse av ordlyden
Når servitutter skal tolkes, gjelder det klare regler (kalt tolkningsprinsipper) for hvordan man fastsetter det nærmere innholdet i servitutten.
Dersom rettigheten er stiftet ved avtale eller annen tinglyst erklæring må denne tolkes. Tolkningen skal ta utgangspunktet i hva som er en naturlig forståelse av ordlyden – også definert som hvordan en person ville forstått det som står skrevet. Dersom det for eksempel er gitt veirett med hest, vil utgangspunktet være at veiretten ikke også kan omfatte kjøring med bil.
Dynamisk tolkning
Et sentralt tolkningsprinsipp er at servitutter skal tolkes «dynamisk». I dette ligger det at innholdet i en veirett skal fastlegges i samsvar med vanlig bruk av veier på det tidspunkt veiretten tolkes. Det skal altså tas hensyn til både samfunnsutvikling og teknologisk utvikling.
Avtalens ordlyd vil likevel begrense den dynamiske tolkningen. Dersom servitutten er klart avgrenset til å ferdes til fots over en annen eiendom, kan man ikke uten andre holdepunkter innfortolke en rett til å også å kjøre med bil.
Det er imidlertid en avgjørende forutsetning at partene hadde mulighet til å forutse, og dermed bevisst avgrense mot den aktuelle bruken på avtaletidspunktet. En ferdselsrett som ble gitt på 60-tallet kan derfor vanligvis ikke senere tolkes til å også omfatte en rett til å kjøre med bil, uten at det foreligger klare holdepunkter for bilkjøring i avtalen.
Resultatet vil være motsatt dersom det er snakk om eldre veiretter der bilkjøring ikke var tatt høyde for på tidspunktet for avgivelse av servitutten. Dette er slått fast i en rekke høyesterettsdommer. Allerede i 1924 kom dette på spissen i en sak som stod for Høyesterett. I forbindelse med salg av en eiendom i Bærum i 1867, var det gitt rett til «fri benyttelse som kjørevei og til anden adkomst». I 1916 begynte parselleieren å trafikkere veien med bil, men eier av eiendommen som veien gikk over protesterte.
Rettighetshaver vant likevel frem med et krav om bilkjøring, blant annet fordi Høyesterett fant at en veirett uten rett til bilkjørsel ville i «vore dage bli regnet for en meget ufuldkommen ret og være utilfredsstillende for nær sagt enhver eiendom.»
Kan en servitutt gis videre til nye eiendommer som opprettes?
Et spørsmål som ofte oppstår ved eiendomsutvikling, er om det kan tillates økt bruk av for eksempel en vei selv om dette ikke står uttrykkelig i veiretten. Utgangspunktet er at dette er helt greit, så lenge grunneiers «tålegrense» ikke er overskredet.
En av de mest sentrale Høyesterettsdommene om temaet er fra 1969, den såkalte Deinboll-dommen. Her hadde en grunneier fradelt 36 hyttetomter og i den forbindelse gitt bruksrett til en eksisterende vei som gikk over to naboeiendommer. Naboene mente at bruken av veien var avgrenset til den bruken som hadde foregått i forbindelse med jord- og skogbruksformål. Om dette skriver Høyesterett at «Men også når det gjelder spørsmålet om hva man i denne sammenhengen må henregne til jord- og skogbruksformål, må utviklingen tas i betraktning, slik at det er plass for et romslig syn.»
Etter å ha gjort en helt konkret vurdering av hvilke negative konsekvenser den økte bruken hadde for naboeiendommene, kom Høyesterett til at tålegrensen ble overskredet med 36 nye hytteeiere. I vurderingen ble det blant annet lagt vekt på at økt bruk ville føre til en forringelse av naboeiendommene fordi veien delvis gikk over innmark.
En annen sentral avgjørelse fra Høyesterett ble avsagt i 1973. Også her var det gitt veiretter til fradelte hyttetomter, men antallet veiretter var ikke mer enn 8. Høyesterett mente at økt bruk ikke oversteg tålegrensen, og ga rettighetshaver medhold i at han kunne gi de 8 hytteeiendommene bruksrett til veien.
For å hindre at en bruksrettighetshaver for eksempel gir videre en veirett, må man klart angi dette i selve servitutten. Dette kan gjøres ved å bruke ordlyden «bnr. 2 gis veirett til felles vei med én boenhet». Da stenger servitutten for at bruksretten kan gis videre til eiendommer som fradeles fra bnr. 2.
Motsetningsvis kan rettighetshaver måtte finne seg i at veiretten gis videre til fradelte tomter fra bnr. 2 dersom ordlyden «bnr. 2 gis veirett» velges.
Oppsummering
For å unngå at rettigheten får et annet innhold enn du hadde tenkt, kan det være nyttig å få hjelp til å utarbeide rettigheter eller servitutter.
Som nevnt vil det nøyaktige innholdet i en servitutt fastsettes gjennom en tolkning av denne, basert på gjeldende tolkningsprinsipper. Dette kan være en krevende øvelse, og vi anbefaler alltid at en advokat bistår i tvilstilfellene.
