En reguleringsplan bestemmer hva som kan gjøres på et bestemt sted fremover i tid. Etter lang tids arbeid og saksbehandling, gjelder planen fra den dagen kommune- eller bystyret vedtar den. Etter at planen endelig blir vedtatt, kan man imidlertid være sikker på å få bygge – eller?
Kommunens revisjonsplikt
Da plan- og bygningsloven ble vedtatt i 2008, fikk reguleringsplaner plutselig en utløpsdato. Selv om regelen først fikk sin nåværende form i 2015, gjelder den også for eldre reguleringsplaner. I praksis innebærer reglene at du ikke kan stole blindt på en reguleringsplan som er eldre enn 10 år. Kommunen skal nemlig sørge for at planer eldre enn 10 år «i nødvendig grad er oppdatert» før du får byggetillatelse.
Hva er det kommunen skal vurdere?
Både omgivelsene våre og myndighetenes prioriteringer endrer seg. Kommunen vurderer om en plan «i nødvendig grad er oppdatert» ut fra nye utfordringer og utviklingstrekk innenfor planområdet. Er hensynet til naturfare og overordnet arealpolitikk fremdeles ivaretatt? Er det oppdaget nye kulturminner eller biologiske forekomster som tilsier behov for oppdatert plan? De samme spørsmålene som vurderes ved vedtakelse av nye reguleringsplaner må også revurderes når planen passerer 10 år.
Men ikke bare kommunen…
Fordi en plan skal ivareta så mange forskjellige samfunnsinteresser, skal også sektormyndighetene uttale seg. Dette kan være veimyndigheter, kulturminnemyndigheter, miljømyndigheter og beredskapsmyndigheter. Selv om sektormyndighetene uttaler seg, er det kommunen som til slutt avgjør spørsmålet om planen er tilstrekkelig oppdatert.
Hva bør utbygger gjøre?
Loven pålegger utbygger å dokumentere nødvendige opplysninger for kommunens vurdering. Dette kan også gjelde innhenting av uttalelser fra sektormyndigheter. Anmodning om kommunens revurdering av reguleringsplan må sendes senest sammen med søknad om byggetillatelse. Hvis man venter så lenge, vil nok imidlertid byggeprosjektet bli veldig forsinket. Det er ikke noen egen saksbehandlingsfrist for kommunens vurderinger, så alminnelige frister for plansaker må nok legges til grunn.
Mange sitter nå på gjerdet, men vet at de skal sette i gang igjen når oppsvinget kommer. Hvis du vet at planen din er 10+ år gammel, er det smart å forberede kommunal revurdering allerede nå. Det er mange tema kommunen skal vurdere, så en god plan for informasjonsinnhenting er nødvendig.
Hvis du er klar for kommunens krav når markedet svinger oppover, kan du igangsette byggingen raskere. Det vil nok være kjærkomment etter en lengre tids stillstand.
